Montag, 30. Oktober 2017

Gemeinwohl 5: Kommunales Vorkaufsrecht weiterentwickeln

Handlungsfähigkeit der Kommunen stärken – planungsrechtliche Instrumente schärfen


Kommunales Vorkaufsrecht weiterentwickeln


In spekulativ überhitzten Märkten und bei nicht veräußerungsbereiten Eigentümern reicht das Vorkaufsrecht der Städte und Gemeinden nach dem Baugesetzbuch (BauGB) nicht aus, um den Kommunen einen effektiven Zugriff auf die für eine gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung erforderlichen Flächen zu eröffnen.

Es wird vorgeschlagen, die Regelungen des Besonderen Vorkaufsrechts (§ 25 BauGB) insofern zu erweitern, dass in einem durch Satzung zu bestimmenden Teilbereich der Stadt generell ein preislimitiertes Vorkaufsrecht gilt – und nicht nur unter den Voraussetzungen des § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

Zudem sollte klarstellend geregelt werden, dass auch die Durchsetzung des Vorrangs der Innenentwicklung ein ausreichender Gemeinwohlgrund zur Ausübung des Vorkaufsrechts ist. Durch diese Absenkung der rechtlichen Hürden ließe sich die Innenentwicklung forcieren. Darüber hinaus ist der Umgehungen des Vorkaufsrechts durch Übertragung von Gesellschaftsanteilen, sog. „share deals“ in geeigneter Weise entgegenzuwirken. In Erwägung zu ziehen ist auch, das Vorkaufsrecht in bestimmten Fällen auf Teileigentum gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie auf Erbbaurechte auszudehnen. Den Gemeinden muss die Möglichkeit eingeräumt werden, begründet eine Fristverlängerung zur Ausübung der Vorkaufsrechte in Anspruch nehmen zu können.

Mit einem preislimitierten Vorkaufsrecht ist hier das Vorkaufsrecht nach Verkehrswert gemeint. In der Praxis bestehen immer wieder Unsicherheiten, ob die verfolgten Gemeinwohlgründe ausreichend gewichtig sind, um die Ausübung des Vorkaufsrechts zu rechtfertigen. Vor diesem Hintergrund sollte im Gesetz unterstrichen werden, dass das Vorkaufsrecht auch ausgeübt werden kann, um den Vorrang der Innenentwicklung durch Aktivierung der Baugrundstücke zur Geltung zu bringen. Der Vorkauf könnte dann durch Abwendungsvereinbarung abgewendet werden, soweit der Käufer sich zur Bebauung innerhalb einer bestimmten Frist verpflichtet. Auf diese Weise ließe sich dem rein spekulativen Immobilienhandel im Interesse einer Mobilisierung der Baulandreserven entgegenwirken.

Schließlich geht es auch um die Verbesserung der Praktikabilität bei der Anwendung des Vorkaufsrechts. Da die Entscheidungsfindung über die Ausübung des Vorkaufsrechts häufig die Einbindung des Stadtrats erfordert, stellt die Frist von zwei Monaten immer wieder als zu kurz heraus. Der Stadt muss die Möglichkeit eingeräumt werden, begründet eine Fristverlängerung zur Ausübung der Vorkaufsrechte in Anspruch nehmen zu können.

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